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Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB

Verkehrswertgutachten sind verlässliche und ausführliche Gutachten über den Marktwert von einem Grundstück, einem Haus, einem gewerblichen Objekt oder einer Wohnung.

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGesetzBuch (BauGB) beinhaltet alle Anforderungen, die an ein Gutachten zur Immobilienbewertung gestellt werden. Es ist die umfangreichste Gutachtenerstattung, bei der alle Kriterien gewürdigt werden müssen, die der Gesetzgeber in Gesetzen, Verordnungen, Richtlinien und Vorschriften zur Immobilienbewertung verlangt.

"Der Zweck heiligt die Mittel" sagt schon ein altbekanntes Sprichwort. An dieser Stelle bedeutet das: Der Umfang des Gutachtens richtet sich nach dem Zweck, zu dem das Gutachten benötigt wird.

Für einen geplanten Ankauf oder Verkauf empfiehlt sich zwar die Erstellung eines Gutachtens nach §194 BauGB, es ist aber nicht zwingend erforderlich. Sind die Parteien über Verkaufs- oder Ankaufsabsicht weitestgehend einig, benötigen sie vor Vertragsabschluss möglicherweise nur ein Kurzgutachten, in welchem zum Beispiel nicht im Detail auf Makro- und Mikrolage eingegangen wird. Unter Umständen reicht sogar schon eine Marktpreiseinschätzung, bei der der Sachverständige nahezu den gesamten Schriftteil des Gutachtens vernachlässigen kann und den Marktwert ausschließlich auf Basis der Berechnungen ermittelt.

Wann aber ist ein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB unabdingbar?

Verkehrswertgutachten sind grundsätzlich zu erstellen:

  • zur Vorlage bei Gericht
  • bei Betreuungsangelegenheiten
  • zur Vorlage bei Finanz- und Steuerbehörden
  • bei Ehescheidungen
  • bei Erbauseinandersetzungen und Erbstreitigkeiten
  • bei Schenkungen
  • bei komplexen Vermögensumschreibungen / Vermögensübergängen
  • zur Vorlage bei einem Kreditgeber (Bank)
  • zur Vorbereitung eines Ankaufs oder Verkaufs (wenn sich die Parteien nicht einig sind)
  • und vielen weiteren Einsatzmöglichkeiten

Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten also überall dort, wo eine ausführliche und nachvollziehbare Wertermittlung notwendig ist.

Beispiel Beleihungswertgutachten:
Bevor der Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ermittelt werden kann, wird zunächst der Verkehrswert in der Regel nach mindestens zwei "genormten" Verfahren ermittelt. Erst dann kann der Beleihungswert von diesen Werten abgeleitet werden.

Beispiel Erbauseinandersetzung:
Sind mehrere Parteien als Erbengemeinschaft erbberechtigt ist es unbedingt angeraten den Verkehrswert nach § 194 BauGB zu ermitteln um (falls es tatsächlich zum Streit und zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt) das Gutachten bei Gericht vorlegen zu können. Ein Gericht wird für ein solches Verfahren keine andere Gutachtenform akzeptieren. Je nach Wert des Immobilienvermögens, das vererbt wird, wird u.U. auch der Fiskus seinen Anteil in Form der Erbschaftssteuer verlangen. Auch die Finanzbehörden werden (wenn überhaupt) nur Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB akzeptieren.

Das Gleiche gilt im Übrigen auch bei Schenkungen.

Bespiel Scheidung:
Nicht bei jeder Trennung von Ehepartnern muss zwangsläufig ein Rosenkrieg ausbrechen. Wird die Scheidung aber zum Streitfall wegen des gemeinsamen Immobilienvermögens ist die Bewertung mittels Verkehrswertgutachten unverzichtbar.

Die Sachverständigen des Sachverständigenbüros der QM - Akademie beraten Sie kompetent und ausführlich zum benötigten Bewertungsumfang.

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