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Die Verfahren zur Immobilienbewertung

Die gesetzlichen Vorschriften und Regelwerke zur Erstattung von Wertgutachten sehen drei Wertermittlungsverfahren als sogenannte "normierte" Verfahren für die Bewertung von Immobilien vor:

  • Das Sachwertverfahren

  • Das Ertragswertverfahren

  • Das Vergleichswertverfahren

Auch wenn es für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken noch weitere, je nach Verwendungszweck des Gutachtens, geeignete und sinnvolle Bewertungsverfahren gibt, so stützt man sich in der Bundesrepublik Deutschland nahezu ausschließlich auf die oben genannten Verfahren.

Sie unterscheiden sich im Wesentlichen nach der Nutzung der Immobilie:

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird in der Regel angewendet, wenn es um die Bewertung von eigengenutzten Immobilien geht. Hier stehen die Kosten, die zur Herstellung der Immobilie aufgewendet werden müssen im Vordergrund. Das trifft insbesondere auf Einfamilienhäuser und Zweifamilienwohnhäuser zu, die von Ihren Eigentümern ganz oder zum großen Teil selbst bewohnt werden.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt regelmäßig zur Anwendung, wenn nicht die Herstellungskosten im Fokus des Interesses liegen, sondern die Rendite (Erträge), die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung über die Nutzungsdauer der Immobilie zu erzielen sind. Das betrifft in der Hauptsache Mehrfamilienwohnhäuser und ganz oder teilweise gewerblich genutzte Immobilien.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kann bei Immobilien zur Anwendung kommen, für die es eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Immobilientypen und/oder für die eine ausreichende Anzahl an Vergleichsfaktoren (von den jeweiligen Gutachterausschüssen abgeleitet und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht) zur Verfügung stehen. Dies sind vor allen Dingen Eigentumswohnungen, Garagen, Einfamilienhäuser (Siedlungshäuser).

Für die Wertgutachten, die von den Sachverständigen des Sachverständigenbüros der QM - Akademie erstellt werden, werden regelmäßig zwei Bewertungsverfahren herangezogen, wobei der Verkehrswert aus einem oder mehreren Verfahren abgeleitet wird. Das zweite angewandte Verfahren dient dabei zur Stützung und Plausibilisierung der Ergebnisse.

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